社区商业――独具楼盘新的价值点魅力

社区商业，正在流行

随着城市日益空心化，商业分布也呈现了离散化、多元化的特点，由传统的商圈向外围拓展。社区商业于是成为近年来颇受关注的领域。

作为向住区居民提供生活便利的配套设施之一，社区商业由来已久，并不是新鲜事物，只不过现在的购房者越来越熟悉“底商”这个字眼，并把有无商业配套作为选房的重要考虑因素。

称之为“底商”，是因为大多数社区商业非单独建筑，而是利用住宅楼或公寓楼的底层（一般是三层以下及地下部分）作为商业经营场所。简单的描述就是楼上住人，楼底经商。当然，有的社区也配以单独的商业楼，住与商分离，但这种情况往往出现在超大型居住社区（尤其是逾百万平方米以上时）。

随着房地产市场的蓬勃发展，各类商品住宅区拔地而起，它们聚集了大批经济实力较好、消费欲望旺盛的人群。这部分人群构成了社区商业依存的巨大空间。购房者看中社区商业，是因为它们可以给自己提供更便利舒适的生活保障；开发商认为社区商业独具魅力，是因为它们就像金字招牌，可以带来更旺盛的人气，从而促使房子更易销售。尤其是某些沿街高层建筑，底层住宅较受冷落，如果将其作为商业设施销售，则很易推广，解决了开发商的难题。

业态更新，势在必行

从目标消费群上看，社区商业大致分为两类：一类是对外开放――与周边的其他商业相呼应，不仅吸引社区内的住户，也使社区外的住户或过往客流驻足停留；另一类则是以社区内的居民为主要目标对象，范围相对较窄。

社区商业作为整个商业系统的一部分，面临着业态形式更新的问题。近年来，传统百货商店的地位每况愈下，而诸如连锁超市、专业商店、仓储超市等新兴业态备受欢迎。因为这些业态以相当低廉的价位向消费者提供更优质的商品和更人性化的服务，竞争优势明显。

在北京，SOHO现代城推出步行商业街，华澳中心名店城主打名品专业店，今典花园引进京城知名连锁超市天客隆……可以说，这些社区的底商已具备了新型的业态形式。它们不仅给楼盘带来有别与众的特色，更为住户提供了优化居住环境的新亮点。

商业规划，通盘考量

开发商在规划项目时，对住宅部分考虑精细，对其他配套设施却难尽其详，往往一语带过。以商业为例，购房者在决心下单时，仅了解社区内有商业购物设施，但具体是什么形式、多大规模，多不得而知。

这种“模糊”情况系出有因。在北京楼市上，底商出售的情形居多。此时买家的经营设想是个未知数。如果底商用以出租，则开发商可以更好地进行管理，如使它的经营品位更符合项目档次的定位，使它的服务内容更顺应社区住户的需要，使它的店容店貌管理具有规范化、时尚化的气息等等。

当然，无论底商是售还是租，它们的区别主要在于销售和推广方式，而开发商对于社区商业的统筹规划是核心与前提。社区商业设施首先要解决人商分离的问题。合理的出入口设定及交通路线的组织，可以在保证商铺热闹的基础上，使住户的安全和私密空间不受侵扰。同时，社区商业设施的格局与住宅单元的套型不同，它要求大开间、通透性，并能妥善解决存货、停车、消防等问题。

商铺投资，正逢其时

近年来房产投资成为人们热衷的话题。商铺作为房产中的特殊品类，它的投资潜力也引起了一些人的关注。此时，买家购买商铺，并非自己进行商业经营活动，而是租于别人，转手获利。

商铺投资需要的资金量很大。但自去年起，某些商业银行如建行和工行，推出商业用房贷款的服务。这为那些对商业项目感兴趣但缺少资金的买家提供了有利的金融支持。

今年，随着楼市供应量的激增，社区商业的推出也进入一个相对的高峰。这对于投资型买家来说，是选择的最佳时机。商铺投资要考虑的因素很多，主要有位置、规模、租金、回报率等。以位置为例，它是商铺能否兴旺的第一决定因素。俗话说，金角银边。从地段内的客流及人文状况及交通的可达性，基本上可以判定商铺所能吸引的消费力范围。而场所规模也很重要。商界名语“货卖堆山”，如果商铺零星细碎，空间狭小，就难有丰富的商品陈列和个性化的展示。